서울 아파트 거래량 80% 급감 | 지금이 기회일까, 함정일까?

“이럴 때 사야 하나, 피해야 하나?”

2025년 4월, 서울 아파트 시장이 이상하게 조용합니다. 거래가 ‘뚝’ 끊겼기 때문입니다.

 

토지거래허가구역 확대 + 정책 불확실성 영향 서울 부동산 시장이 얼어붙고 있습니다.

2025년 4월 기준, 서울 아파트 거래량이 전월 대비 약 80% 감소하며 거래 절벽 수준으로 급감한 것으로 나타났습니다.

 

 

🔎 최신 거래량 현황 (2025년 4월 24일 기준)

• 서울 전체 아파트 거래량:
  · 1,848건 (3월: 9,390건 → 4월: 약 80% 감소)
  · 출처: 서울부동산정보광장
• 강남 3구 + 용산구 거래량 (3.24~4.23)
  · 69건 (이전 한 달간 2,936건 → 2.3% 수준으로 급감)
  · 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템

 

🧭 거래량 감소 원인 분석

1️⃣ 토지거래허가구역 확대

서울시는 3월 24일부터
강남구·서초구·송파구·용산구 전체를 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

토허제 적용 시:

• 일정 면적 이상 주택은 서울시장의 사전 허가 필요
• 전세 임대·전매 불가 등 용도 제한 발생

📌 결과적으로 복잡한 절차와 제약 → 매수 심리 위축 → 거래 급감

 

 

2️⃣ 대출 규제 + 고금리 지속

• 한국은행 기준금리는 동결 중
• 하지만 대출 이자율은 여전히 높은 수준
• LTV·DSR 규제도 그대로 유지
  → 실수요자도 대출 부담 커서 매수 주저

 

3️⃣ 정책 불확실성

6월 대통령 선거를 앞두고 차기 정부의 부동산 정책 방향이 불투명합니다.

💭 “지금 샀다가 정책 규제 바뀌면 어쩌지?”
→ 많은 사람들이 관망세로 전환

 

 

🧠 거래량 급감, 단순한 숫자가 아니다

이건 단지 '거래가 없다'는 의미가 아닙니다.
서울 부동산 시장의 심리가 꽁꽁 얼어붙었다는 신호입니다.

 

📉 윤수민 (NH농협 부동산 전문위원)

“규제가 강해지면서 매수 심리가 전역에서 위축됐습니다.”

 

🧮 박원갑 (KB국민은행 수석위원)

“토허제가 구 단위로 확대되며 가격 비교가 어려워졌고,
'키맞추기 매수'도 사라졌습니다.”

 

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🔎 그럼… 지금은 사야 할까? 기다려야 할까?

정답은 없습니다. 하지만 중요한 건 '전략'입니다.

지금 시장	상황대응 전략
거래는 끊겼다	가격은 아직 버티는 중
금리는 멈췄다	대출은 여전히 부담
규제는 강화됐다	풀리면 반등 가능성 있음
시장은 조용하다	기회도 조용히 온다

 

 

🙋 무주택 실수요자라면?

지금은 오히려 매수 경쟁이 낮은 시기입니다.
거래가 거의 없는 만큼, 가격 협상 여지도 많고 급매물도 나올 수 있습니다.

✔ 다만 이런 조건이 필요합니다:

• 자금 여력이 충분할 것 (과도한 대출은 NO)
• 실거주 목적이 확실할 것
• 전세 불안정성을 고려한 매입이라면 전략적 접근 가능

💡 지금은 '집값 상승 기대'보다는'거주 안정성'을 중심으로 판단할 시점입니다.

 

 

🧑‍💼 다주택자·투자자라면?

현재 시장은 투자자에게 불리한 조건이 많습니다.

🚫 이런 리스크가 존재합니다:

• 토지거래허가구역 내 임대/전매 제한
• 고금리 + 세금 부담 (보유세, 종부세)
• 가격 하락 가능성 → 단기 회전 전략 어려움

✅ 전략적 대응 방향은:

• 규제 완화 타이밍 기다리기
• 현금흐름 유지가 가능한 경우에만 매수 고려
• 실거주 겸임 또는 장기 보유 목적일 경우 접근 가능

 

🔮 향후 시장 흐름은?

지금의 거래량 급감은 일시적 조정일 수 있습니다.
하지만 아래 조건 중 2~3가지가 바뀌면 시장 반등 가능성이 큽니다.

📌 주목할 4가지 변수

1. 토지거래허가구역 해제
2. 기준금리 인하
3. 대출 규제 완화
4. 대선 이후 부동산 정책 방향 확정

🔁 이 중 일부가 현실화되면, 지금의 ‘정적(靜)’은 곧 ‘반등의 신호’가 될 수 있습니다.

 

 

📝 결론: 조용할 때 움직이는 자가 기회를 잡는다

지금의 시장은 공포일까요, 기회일까요?

거래량이 줄어든 지금이야말로 '준비된 사람'이 움직일 수 있는 유일한 구간입니다.

 

지금 서울 아파트 시장은 조용합니다.

하지만 이 ‘거래절벽’은 공포와 기회가 공존하는 시간입니다.

• 실수요자는 내 집 마련의 타이밍을 선별할 수 있고,
• 투자자는 전략적 매입 포인트를 가늠할 수 있으며,
• 관망세인 이들은 정책과 금리 흐름을 주시하며 준비할 수 있습니다.