2025년 울산 전세 시장 현황 | 매물 부족과 향후 전망, 전략 총정리 (4월)
매물 부족과 향후 전망, 전략 총정리
"전세 매물이 너무 없다"
요즘 울산에 거주하거나 이사 준비 중이신 분들이 가장 많이 하는 말 중 하나입니다.
2025년 현재, 울산 전세 시장은 매물은 줄고, 전세가는 오르며 실수요자와 세입자 모두에게 부담을 주고 있습니다.
이 글에서는 울산 전세 시장의 현황, 원인, 향후 전망,
그리고 세입자와 매매 수요자 모두를 위한 대응 전략까지 총정리해 드리겠습니다.
📉 울산 전세 매물 감소의 주요 원인
1. 신규 아파트 입주 물량 '반토막'
2025년부터 2027년까지 울산의 아파트 입주 예정 물량은 약 8,336가구로, 이는 2022~2024년의 1만6,423가구에 비해 절반 수준에 불과합니다. 특히 2026년과 2027년에는 각각 2,818가구와 1,303가구만이 입주할 예정으로, 공급 부족 현상이 심화될 전망입니다.
2. 전세 매물 자체가 사라졌다
2025년 1월 기준, 울산의 아파트 전세 매물은 732건으로, 한 달 전(878건)보다 16.7% 감소하였으며, 1년 전(2,609건)과 비교하면 72.0%나 줄어들었습니다. 이는 전국 17개 시도 중 가장 큰 감소폭으로, 전세 매물 부족 현상이 심각한 수준임을 나타냅니다.
3. 다시 돌아온 전세 수요
최근 몇 년간 울산에서는 전세 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 이는 전세에서 월세로 전환되었던 수요가 다시 전세로 돌아오고 있는 점, 그리고 전세보증금 미반환 등으로 인해 아파트 전세에 대한 수요가 증가한 것이 주요 원인으로 작용하고 있습니다.
4. 대출 규제와 불학실성
정부의 가계부채 관리 강화로 인해 주택 구매에 대한 대출 규제가 심화되면서, 전세 수요가 증가하고 있습니다. 이는 전세 매물 부족과 맞물려 전세가 상승 압력을 높이고 있습니다.
🔮 울산 전세 시장, 앞으로 어떻게 될까?
▷ 전세가 상승은 당분간 계속될 듯
울산은 2025년 기준 전세가율 75.6%를 기록하며, 전국 주요 광역시 중 가장 높은 수준을 보이고 있습니다.
이는 매매가에 비해 전세가가 빠르게 따라잡고 있다는 뜻입니다.
전세 매물은 줄고, 수요는 유지되고 있기 때문에 전세가 상승 압력은 당분간 지속될 전망입니다.
✅ 세입자를 위한 현실적인 대응 전략
🔹 계약갱신청구권 적극 활용
현재 거주 중인 집이 만족스럽다면 연장을 선택하는 것이 심리적, 금전적으로 안정적입니다.
→ 현재 주거 만족도가 높다면 급등기 피하기에 적절
🔹 신규 입주 단지 선점 전략
대단지 아파트 위주로 입주 예정지를 조사하면 좋은 조건에 전세를 잡을 수 있는 기회가 있습니다.
→ 입주 예정 단지(예: 신정동 라엘에스, 태화강 에피트 등) 미리 파악
📈 전세가 마르면 집값이 오르는 이유
1. 전세 매물 감소 → 전세가 상승
- 전세 물건이 줄면 수요 대비 공급이 부족해지고,
- 세입자들이 경쟁하듯 높은 보증금을 제시하게 되면서 전세가격이 올라갑니다.
2. 전세가 상승 → 매매가와 차이 축소
- 예:
전세가 4억 / 매매가 5억 → 차이 1억
전세가 4.5억 / 매매가 5억 → 차이 0.5억 - 이 차이가 줄면, "이 돈이면 그냥 사는 게 낫겠다"는 생각이 들게 되죠.
3. 전세 수요 일부가 매매로 전환됨
- 특히 금리 안정기이거나 대출 규제가 완화된 시점에는
실수요자들이 매매로 전환하는 속도가 빨라집니다.
4. 매매 수요 증가 → 집값 상승 압력
- 매수 경쟁이 생기면서 저가 매물이 사라지고,
매도자들이 호가를 올리는 흐름이 생깁니다. - 특히 신축·역세권·학군지부터 반응합니다.
🏠 전세가 마른 지금, 매매를 고민하는 사람들의 전략
✅ 1. 전세가율 75% 이상이면 매매 전환 신호
- 전세가와 매매가의 차이가 1억 미만이면 실질적인 부담이 줄어듭니다.
- 예:
전세가 4.2억 / 매매가 5억 → 차이 8천만 원
→ 대출 + 대출이자보다 전세가 상승 리스크가 더 클 수 있음
📌 전세가율 80% 이상이면 "사는 게 낫다"는 흐름이 강해집니다.
✅ 2. 입지 + 신축 위주로 선별하라
- 상승장이 시작되면 좋은 입지부터 먼저 오른다
- 특히 울산은:
- 남구 신정동, 삼산동 등 도심 중심부
- 5년 이내 신축 아파트 (실거주 수요 많음)
📌 브랜드 + 학군 + 생활 인프라 조합이 중요한 기준
✅ 3. '실거주 목적'이라면 지금은 준비할 타이밍
- 2025년: 전세가 상승 → 매매가 따라올 구간
- 2026~27년: 입주 물량 급감으로 공급 부족 심화 예정
- 실거주 계획이 있다면 "기다리기보다, 조건 맞을 때 진입"이 유리
✅ 4. 급매물 + 매도심리 위축 구간 노리기
- 현재 시장엔 여전히 급매물이 존재합니다.
- 다만 거래가 많지 않으니,
- 단지별 시세파악 → 시세보다 5~10% 저렴한 매물 노리기
- 실거래가 대비 최근 하락폭 확인
📌 ‘지금은 하락 후 첫 바닥이 만들어지는 시점’으로 보는 전문가도 많습니다.
✅ 5. 매매는 '타이밍'보다 '체력 관리'가 중요
- 대출금리, 보유세 등 지속 가능성이 더 중요
- 무리하게 고점 추격하지 말고, 장기 거주 가능 단지로 판단
- 부동산은 결국 "버틴 자"가 수익을 가져갑니다
✍️ 마무리: 전세가 마른 울산, 지금은 '판단력'이 필요한 시기
2025년 울산 전세 시장은 역대급 전세 매물 부족과 급등하는 전세가, 그리고 불확실한 매매 시장이 맞물려 있습니다.
단기적으로는 세입자들에게 불편과 불안을, 중장기적으로는 실수요자에게 중요한 판단의 시기를 요구하고 있죠.
✔ 입주 물량은 줄고
✔ 전세 수요는 유지되며
✔ 전세가율은 전국 최고 수준까지 치솟고 있습니다.
이런 시장에서 가장 필요한 건 타이밍이 아닌 통찰력입니다.
📌 지금은 ‘무작정 기다리는 시기’가 아니라,
‘좋은 입지를 선별하고, 조건 맞을 때 준비하는 시기’입니다.
전세난에 지치셨다면, 한 걸음 물러나 시장을 조망해보세요.
‘어떤 집을, 왜, 언제 사야 하는가’를 고민하는 사람만이
다가올 변화 속에서 기회를 잡을 수 있습니다.