전국 미분양 7만 호 초과! 부동산 시장, 지금 들어가도 될까?
최근 부동산 시장을 바라보는 시선이 다시 한 번 무거워지고 있습니다.
2025년 3월 기준, 전국 미분양 주택 수가 무려 7만 호를 돌파하며 시장 전반에 경고등이 켜졌기 때문입니다.
특히 준공 이후에도 팔리지 않은 ‘악성 미분양’까지 급증하면서, 일부 지역에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려까지 번지고 있습니다.
📉 7만 호 초과, 미분양 주택의 현실
- 전국 미분양 주택 수: 70,061호 (2025년 2월 기준)
- 준공 후 미분양(악성 미분양): 25,117호 (2025년 3월 기준, 11년 7개월 만에 최고치)
- 지방 비중: 전체 미분양의 약 75%가 지방에 몰려 있음
이처럼 미분양은 서울보다 수요가 약한 지방에서 집중적으로 발생하고 있으며, 경기·대구·경북·경남·충남 등에서 특히 뚜렷합니다.
🧨 미분양 급증, 왜 일어났을까?
- 높은 금리 부담
- 대출 금리가 여전히 높아 자금 조달이 어려워짐
- 실수요자 이탈 + 투자심리 위축
- 공급 과잉
- 지방 일부 지역에서 수요 대비 과도한 공급
- 생활인프라 미흡, 고령화 지역의 수요 부재
- 건설사 리스크
- 무리한 분양 일정 + PF 자금 회수 실패
- 준공 후에도 판매되지 않아 자금흐름 악화
📌 지금의 흐름은 단순한 침체가 아닌 ‘구조적 변화’다
전국 미분양이 7만 호를 넘었다는 것은 단지 공급이 많아졌다는 의미를 넘어
시장의 구조 자체가 바뀌고 있다는 신호입니다.
과거처럼 '집은 무조건 오른다'는 믿음은 사라졌고,
사람이 몰리는 지역은 더 비싸지고, 외면받는 지역은 더 떨어지는
‘이중 양극화’ 현상이 심화되고 있습니다.
🧭 지방일수록 입지와 학군이 핵심이다
특히 지방 부동산은 단순히 "싼 매물"이라는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다.
이제는 ‘입지’와 ‘학군’, 인프라가 없는 지방 아파트는 회복이 어렵고,
반대로 지역 내 핵심 생활권을 갖춘 단지는 불황기에도 잘 버팁니다.
예를 들어 지방에서도 ▲초·중·고 학군이 몰려 있고 ▲대형마트·병원·교통 등
생활 밀착 인프라가 갖춰진 입지는 중장기적으로 수요가 유지됩니다.
💡 지금은 시장이 억눌린 시기, 기회는 조용히 온다
금리, 경기침체, 규제… 모든 외부 요인이 시장을 누르고 있지만
이건 '완전한 침체'가 아닌, 잠시 눌려 있는 수요의 억제 상태일 수 있습니다.
수요는 누르고 있을수록 한 번에 터집니다.
경기 반등, 금리 인하, 정부정책 완화 등 한 가지 변수만 바뀌어도
그간 매수를 참고 있던 수요가 순식간에 몰릴 수 있습니다.
✅ 그래서 지금, 우리는 어떻게 대처해야 할까?
- ‘지금은 아니야’라는 인식에서 벗어나기
- 모두가 두려워할 때, 시장은 기회를 숨깁니다.
- 뉴스만 보고 관망하는 사이, 진짜 기회는 사라집니다.
- 지방이라도 핵심 입지를 먼저 체크하기
- 단순 저가 매물이 아닌, 살아남을 수 있는 입지 위주 선별
- 학군·교통·생활환경은 침체기에도 무너지지 않는 기준
- 지금은 침체기… 하지만 이 시기야말로 저가 매수 타이밍
- 시장이 움직이기 전에 선점하는 것이 부동산의 기본 원칙
- 특히 실수요 + 투자 목적이라면 장기적 안목으로 접근 필요
✍️ 결론: 지금이 기회일까, 위기일까?
지금 부동산 시장은 확실히 침체되어 있습니다.
하지만 이 시기를 단순한 침체가 아니라, 양극화의 전조라고 봅니다.
특히 지방일수록 ‘입지’와 ‘학군’의 중요성은 더욱 커지고 있습니다.
사람이 몰리는 곳과 그렇지 않은 곳의 격차는 앞으로 더 심해질 것이며,
살 만한 곳은 더 오르고, 나머지는 점점 외면받게 될 가능성이 큽니다.
지금은 모두가 관망하고, 모두가 불안해하는 시기입니다.
하지만 억눌려 있던 수요는 언젠가 분출될 것이고,
그 시점이 왔을 때는 이미 기회를 잡을 수 없습니다.
그래서 저는 지금,
'아무도 관심 없는 지금이 진짜 기회일 수 있다"고 생각합니다.
좋은 입지, 탄탄한 생활환경, 그리고 지역 내 수요가 유지되는 곳이라면
지금은 리스크보다 저평가된 가격을 매수할 수 있는 '귀한 타이밍'입니다.